변경된 주택 양도소득세, 기본세율, 양도세 계산방법

안녕하세요. 2021년 6월 1일부터 변경되는 주택 양도소득세에 대하여 알아보려고 합니다. 정부의 주택에 관련한 정책들이 자주 변경되어서 헷갈리는 부분이 많습니다.

 

바로 다음 주부터 변경되는 양도소득세를 알아보고 각자의 상황에 맞게 절세하는데 도움이 되시기를 바랍니다.

 

그럼 차근차근히 기본세율 계산방법부터, 달라지는 양도소득세 중과율과 계산하는 법, 중과되지 않는 예외대상, 비과세 대상에 대하여 알아보겠습니다. 

 

기본 세율 계산하는 방법

 

 

 

 

 

 

 

먼저 위 표를 보시면 각 금액에 따른 기본 세율을 확인하실 수 있습니다. 위와 같이 금액에 따라 6%~45% 의 소득세가 부과됩니다. 

예를 들어 1억 원의 소득이 발생했다면 1,200만 원에 대해서는 6%, 3400만 원(4,600만 원-1,200만 원)에 대해서는 15%, 4,200만 원(8,800만 원-4,600만 원)에 대해서는 24%, 1,200만 원(1억 원-8,800만 원)에 대해서는 35%의 세금을 납부해야 합니다.

간단히 계산하면 1,590만 원+(1,200만 원 x 0.35) = 20,100,000원을 세금으로 납부하게 됩니다. 
1억 원에 구간 세액인 35%를 곱한 후 누진공제액인 1,490만 원을 빼줘도 같은 값이 나옵니다.

 

그렇다면 주택양도세 중과가 적용되면 어떻게 될까요? 

 

양도세(양도소득세) 중과 시 달라지는 점

 

2021년 6월 1일부터 달라진 중과세입니다. 조정대상지역의 2 주택자의 경우 기존에는 기본세율에서 10% 중과되었지만, 앞으로는 20%가 중과됩니다. 3 주택 이상인 자는 20%에서 30% 중과되는 것으로 변경되었습니다.

 

분양권의 경우 기존에는 과세금액이 양도차익의 50%였으니 앞으로는 1년 미만 보유 후 매매하는 경우에 70%, 그 이상 보유한 경우에는 60%가 양도소득세로 과세됩니다.

 

주택 또는 조합원 입주권의 보유 기간별 소득세를 보면, 1년 미만 보유 시 기존에는 40%가 과세되었지만 2021년 6월 1일부터는 70%로 상향되었습니다. 그리고 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%가 과세되고, 2년 이상 보유 시에는 기본세율로 계산됩니다.

 

2021년 6월 1일부터 달라진 세율로 양도세 계산하는 법

 

그렇다면 만약2년 이상 거주한 주택을 매매했고, 3 주택 이상인 가구이며 양도차익이 1억 원이라면 양도소득세로 얼마를 납부해야 할까요? 2년 이상 거주했으니 기본세율에, 3 주택 이상이므로 + 30%의 세금이 중과됩니다. 

이를 적용하여 계산해보면 1,200만 원에 대해서는 36%, 3400만 원(4,600만 원-1,200만 원)에 대해서는 45%, 4,200만 원(8,800만 원-4,600만 원)에 대해서는 54%, 1,200만 원(1억 원-8,800만 원)에 대해서는 65%의 세금을 납부해야 합니다.

계산해보면 4,320,000원 + 15,300,000원 + 22,680,000원 + 7,800,000원 = 50,100,000원이 됩니다. 

다시 말해, 1억 원의 양도차익이 발생했을 때 납부해야 하는 세금은 5천10만 원입니다.

여기에 1년에 1번 기본공제 250만 원을 적용받을 수 있으므로 해당 연도의 첫 번째 부동산 거래일 경우 양도소득세는 47,600,000원이 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세 중과세 예외대상

 

다주택자이지만 양도소득세가 중과되지 않는 경우도 있습니다. 언제 중과되지 않을까요?

 

1. 수도권 및 광역시, 세종시에 있는 3억 원 이하인 주택이거나 또는 10년 이상 운영되고 있는 장기 사원용 주택, 그리고 5년 넘게 운영 중인 가정 어린이집은 중과 대상에서 제외됩니다.

 

2. 2 주택자도 부산광역시 7개 구 또는 세종시 등의 수도권 외의 지역에 매매한 집에서 살고 있거나 근무상의 형편 또는 질병으로 인하여 요양하는 등의 이유로 매매를 하는 경우에도 양도세가 중과되지 않습니다.  

 

비과세 대상

 

비과세 대상에 대해서도 알아보겠습니다. 

 

1. 1세대 1 주택의 경우 2년 이상 주택을 보유하였고, 주택 가격이 9억 원 이하의 경우 비과세 대상입니다. 

 

2. 이사 등의 이유로 일시적 2 주택 적용을 받은 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 아래 사항을 충족해야 합니다.

 

• 집을 구매한 후 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 합니다.
• 양도 시점에 먼저 구매한 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 
• 두 번째 집을 구매한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 집을 매도해야 합니다.

이 외에 비과세 대상에 대해 더 자세한 내요이 궁금하신 분들은 아래에서 확인하실 수 있습니다. 

 

비과세 대상 자세히 알아보기

 

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오늘은 2021년 6월 1일부터 변경되는 주택 양도소득세와 중과세 비율에 대하여 알아보았습니다. 새로운 세율이 적용되는 날이 하루 앞으로 다가왔습니다.

 

오늘 알아본 내용이 도움이 되셨기를 바랍니다.